初心者が不動産投資を始めるときに、まず立ちはだかる壁「物件探し」。良い物件を探し当てる人とそうでない人の違いはどこにあるのでしょうか？ ネットで良い物件を探し当てて資料を請求するとき、プロが必ず行う「ほんの少しで大きく結果を変えるコツ」とは何でしょうか？ 税理士大家である石井彰男が解説します。
投資エリアには、「利益の出やすいエリア」と「利益の出にくいエリア」があります。「利益の出やすいエリア」とは、「将来の人口減少が緩やか」で、「空室率の低い地域」を指します。
具体的なスクリーニング方法は、以前書いたこちらの記事を参照してください。
サイトを閲覧する時間すらない人は？
マクロ的に投資エリアが決まったら、次はミクロの話、「利益の出やすい物件選び」を行っていきます。ここでは、初心者でも実行しやすいよう、３ステップに分けて紹介しましょう。
①ネットで物件を探す
不動産ポータルサイトや大手不動産会社サイトで物件を探していきます。不動産投資家が物件探しによく使うサイトは、これらになります。
【不動産投資ポータルサイト7選】
・楽待
・健美家
・不動産投資連合体
・不動産ジャパン
・LIFULL HOME’S
・アットホーム
・981.jp
【大手不動産会社サイト3選】
・三井のリハウス
・住友不動産
・東急リバブル
これら10のサイトを、頻繁に閲覧します。良い物件を見つけられるかどうかは、これらのサイトの閲覧頻度に比例するように思います。知り合いの投資家には、1日3回、合計3時間ほど毎日見ている人もいます。
一度、物件資料のやり取りがあった業者や、実際に物件を購入したことがある業者から、直接的に物件の紹介があると物件探しが楽になります。実績を持つほど物件探しは優位になっていくので、初心者の方は気になる物件があったら、まずは資料請求を行いましょう。
②業者のメルマガに登録する
物件サイトを見続けることは根気がいる作業で、かなり強い気持ちがないと三日坊主になりがちです。そういう人は、メルマガが良いと思います。不動産投資に特化した不動産業者は大体メルマガで物件情報を発信しています。それに登録しておけば自動で送られてくるので、効率よく物件探しが行えます。
繰り返しますが、初心者でも良い物件を手に入れられるかどうかは、私のクライアントの動きを見ている限り、「どれだけ動いたか」という行動量に比例すると思ってます。
無駄な動きが混じったにせよ、たくさん動けば動くほど、良い物件にあたる可能性が上がる、ということです。実際、行動量が凄まじく多い人は、今のような利回りの低い時期であっても、利回り20％どころか50％だとか、あまり見たことがない「レア物件」を探し当て、購入しています。
無駄な動きに終わっても、落ち込まない
③資料請求は元付に連絡する
このように、ポータルサイトの閲覧を常に行うか、またはメルマガからの情報をチェックするかして、自分の購入基準に合致した物件が見つかれば業者に資料請求します。
資料請求の方法としては、電話かメールになります。業者側としては、物件ごとに担当が決まっているので、電話で請求する際は物件担当を指名して、資料を送ってもらいます。ちなみに先のサイト10選でも挙げましたが、競売物件専門サイトの「981.jp」の場合、3点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書）がダウンロードできるので、資料請求の手間がかかりません。
ここで重要な点を１つ。資料請求する際、必ず仲介ではなく元付に連絡するのがポイントです。元付とは売り主から直接、投資物件の売却を依頼されている業者のこと。顧客と業者がダイレクトでやり取りしていて、顧客の情報も入手しやすいので、値段交渉において断然有利になってきます。
また、元付業者からしたら手数料を売り主と買い主からもらえます。つまり手数料がダブルで手に入るので、案件をまとめるため熱意を持って仲立ちしてくれるのです。
私の場合、「良さそうだな」という物件が見つかっても元付が見つからない場合、検討から外してしまうこともあります。元付にアクセスできた投資家から横やりが入り、購入に至るまでの交渉を有利に進められない可能性が高くなるからです。元付と仲介では、どうしても元付が優先されます。
元付の見つけ方ですが、ポータルサイト上の「取引形態」に「専任」「仲介」などと記載されていることで見分けられることもあります。
ただ記載されていないこともあるので、多くのサイトを見た結果、どうしても元付が分からなければ、その時は仕方がありません。仲介に連絡して、資料をもらいましょう。
以上、3ステップでした。
サイトを閲覧し続けるにしても、メルマガをチェックするにしても、元付を見つけるにしても、ライバルの多いなか「良い物件」をいち早く見つけることは根気のいる作業です。
しかし、前述のとおり私の経験上「動く量」と「良い物件を見つける可能性」は比例します。空振りに終わったとしても、良い物件に少しでも近づいたと前向きに解釈して、継続的に行いましょう。
この記事は不動産投資を推奨しているものではありません。投資は自己責任で行ってくださいね
